離婚の財産分与
離婚に伴う財産分与において、ご自宅の評価額が大きな争点となっていた東京23区内での事例です。
当事者双方が不動産業者の査定を利用した結果、査定額がかけ離れるという、よく耳にするケースです。
私は、立地条件や建物の状態、そして現在の市場動向を精緻に分析し、『根拠のある適正な数字』を鑑定評価書としてまとめました。
弁護士による交渉の結果、私の評価額の合理性が認められ、ご依頼者の正当な権利を守ることができました。
感情が交錯する場面だからこそ、客観的で公平な『数字の裏付け』が、新しい人生へ踏み出すための確かな支えになります。
※写真はイメージで実際の評価物件とは異なります。
「言い値」ではなく「適正な時価」で 個人間売買の事例
千葉県外房エリアにお住まいの賃借人様より、「長年住み慣れた土地と建物を購入したい」とのご相談をいただきました。
数年前には「500〜600万円で」と大家さんから提示されていたものの、いざ購入の段階になると「1500万円」という驚きの価格を提示され、愕然とされたそうです。
そこで、原価法と収益還元法を用いて厳密に鑑定を行ったところ、適正な時価は500万円台であることが判明しました。この客観的な鑑定評価書を基に地元の不動産会社様に仲介をお願いした結果、無事に適正価格での取引が成立。
依頼者様からの弾んだお声での「ありがとう」のお電話は、鑑定士として何よりの励みになりました。
※写真はイメージで実際の評価物件とは異なります。
特殊物件の価値をロジカルに算出 大な教育施設・大規模用地の適正評価
千葉県内の法人様より、既存の教育関連施設の取得に伴う時価鑑定のご依頼をいただきました。 一般的な住宅とは異なり、規模が大きく特殊な教育施設は「一体いくらが適正なのか」の判断が非常に難しい物件です。
本案件では、通常の評価手法に加え、広大な土地のポテンシャルを精査する「開発法」を適用。多角的な視点から、理論的で精緻な「落としどころ」を導き出しました。
複数の手法を高度に組み合わせ、主観を排した適正価格を提示。法人のコンプライアンス遵守や意思決定に直結する、鑑定士ならではの役割を果たすことができました。
※写真はイメージで実際の物件とは異なります。
家賃交渉
飲食店を経営している母の知り合いから、お店の家賃についてご相談がありました。
大家さんが物件を売り、新しい大家さんから賃料の値上げを要求されていて、困ってしまったというお話でした。段階的ではあるものの、数年後には現行の２倍の家賃を要求していました。
新しい大家さんは、同じ最寄り駅でも、人通りが多く繁華性の高い地域の「新規賃料」相場を提示してきました。
あまりなじみがないかもしれませんが、新規に契約する際の「新規賃料」と契約更新時の「継続賃料」とは扱いが異なります。
大量のデータを分析して、マーケット相場を把握した鑑定評価書を作成しました。
ここで交渉のプロにバトンタッチし、以後はお任せしました。その結果、現行賃料から８％程度の値上げに留まりました。
依頼者さまには、とても喜んでいただくことができました。
土地の有効活用の調査目的
こちらの事例では、法人所有の土地がどれくらいの価値があるのかを把握したいという、資産評価が目的でのご依頼でした。
以下の選択で検討しました。
- マンション
- 分割して戸建て住宅
- 分割して造成、土地のまま売却
検討の結果、3番目の「分割して造成、土地のまま売却」が資産価値を最大限有効に活かせると判断して、鑑定評価書を作成いたしました。
お客様は、「不動産屋さんに買いたたかれずに済んだ」と喜んでおいでで、土地の売却に向けて準備をすすめていらっしゃいます。
※写真はイメージで実際の物件とは異なります。
生前対策としての相続税額の把握
生前対策として、相続時にどれくらいの相続税額になるかの把握と、資産価値を最大に活かす売却方法を検討したいという理由でのご依頼でした。
現状は、木造の戸建住宅が建っています。建物の築年数が古いことから、相続後はそのまま住むことはないだろうという理由で、土地の価値のみを鑑定評価することにしました。
この地域にかかる法律による様々な制限を考慮して、4分割して戸建て住宅を４つ建てて分譲するのが資産価値を最大に有効に活かせると判断して、鑑定評価書を作成してご提案しました。
お客様には、鑑定評価に満足頂き、生前対策の準備をされています。
遺産分割協議のための相続財産の価値
東京近郊では、ごく一般的な面積の戸建て住宅の評価でした。
被相続人であるお父様が亡くなり、お子さん３人でどのように財産を分ければいいか、その根拠となる資料が欲しいというご依頼でした。そのため、現状の土地と建物の価値を鑑定評価額としました。
遺産分割協議も無事に終わったと伺っております。
※写真はイメージで実際の物件とは異なります。
